置業達人King Sir：細價樓還買得過嗎？

英國意外脫歐，美國加息無望，令樓市回暖，上車客甚至投資者都蠢蠢欲動想趁勢入市。最近身邊亦有不少年輕業主問：

想買多層樓收租，現在是時機嗎？細價樓是否仍值得投資？

這個問題，首先要從甚麼是細價樓說起。其實細價樓沒有明確定義，市場一般共識400萬元以下、可承造9成按揭的上車盤就叫細價樓。

辣招下換樓鏈打斷

2009年金融海嘯後世界各地推行量化寬鬆，全球水浸間接令本港樓價不斷飈升，整體樓價升了1.5倍，細價樓升幅更驚人，足足升了2.25倍。理論上，升得多亦會跌得多，但根據差餉物業估價署資料顯示，細價樓去年9月高位至今下跌了11%，跟中、大型物業跌幅相差不大。

然而，為何今次跌市，細價樓沒有市場想像般的大跌呢？探其因由，在於政府推出了收緊按揭成數措施，俗稱「辣招」。以前，大部分物業最高可承造九成甚至九成半按揭，但現時400萬元以下才能造9成；樓價達千萬以上更只可造5成。

在這情況下，打算「細樓換大樓」的換樓客，即使賣掉自住的細樓，亦未必夠付大樓的首期，意味換樓鏈被打斷。如此一來，原本打算換樓的人惟有繼續留守舊樓，細單位供應自然減少。另一邊廂，上車客和投資者也紛紛湧進細價樓市場，在供不應求的情況下，樓價自然不會大跌。所以結論是：

政府一日不放寬按揭成數重建換樓鏈，細價樓一日也不會大跌。

三房樓升值潛力大

上月，多間地產代理商要求政府放寬按揭成數，但最後空手而回。King Sir認為這是基於政治考量，預計特首換屆前政府也不會讓步。然而，當下屆特首上任，並要替樓市逐步鬆綁的話，最簡單直接的做法就是放寬按揭成數，重建換樓鏈，釋放細價樓供應。當這個長期被扭曲的市場打回原形後，加上未來數年，大量新盤細單位排着隊推出市場，預計細價樓未來升就升得少，但跌就跌得多。

因此，若果首期鬆動的話，建議最好買兩房甚至三房單位。事關未來三房供應相對較少，長遠升值能力較高，可考慮的屋苑包括九龍灣德福花園、紅磡黃埔花園或鰂魚涌康怡花園等。

但若果資金有限，則最好選擇位處市區、租務需求較大的屋苑如牛頭角淘大花園、荃灣中心及紅磡黃埔新邨等，盡量避開細單位供應量正在增加的地區如元朗、屯門。

原文刊於《iMoney智富雜誌》457期（收費閲讀）

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